Milano – I prezzi delle case stanno diminuendo persino in Germania dopo numerosi anni di crescita apparentemente incessanti. L’indice EPX ha visto per il mese di dicembre il primo calo annuale (-0,8%) dal 2009. Il mercato immobiliare tedesco era rimasto piatto dalla caduta del Muro di Berlino per un ventennio. Dopodiché, è stato “surriscaldato” dall’afflusso dei capitali esteri e dall’azzeramento dei tassi d’interesse. Ora che la Banca Centrale Europea è tornata ad aumentare il costo del denaro, i mutui sono diventati più cari e il loro volume in Germania negli ultimi quattro mesi è crollato del 30%.
Dall’apice toccato a maggio, nel mese di novembre i prezzi delle case in media risultavano scesi del 4,3%. Niente a confronto di quanto sta accadendo in Svezia, la patria della bolla immobiliare europea nell’ultimo decennio. Qui, dai massimi di inizio anno si è scesi del 15,2% a novembre. Secondo diversi analisti, il tonfo potrebbe superare il 20% e arrivare al 25%.
Anche la Riksbank ha alzato i tassi d’interesse contro l’alta inflazione del 2022. E continuerà a farlo quasi certamente ai prossimi appuntamenti di politica monetaria.
Possiamo parlare di scoppio della bolla immobiliare? Dipende dai punti di vista. In pandemia, i prezzi delle case in Germania era volati del 30%, in Svezia del 25%. Stando alle previsioni, almeno nello stato scandinavo si riporteranno semplicemente ai livelli pre-Covid. Per il mercato immobiliare tedesco, invece, non si teme alcun crollo per il momento. C’è un ripiegamento, se vogliamo salutare dopo anni di corsa. La domanda di abitazioni è colpita sia dal carovita che dal caro mutui. Lo stesso sta accadendo nel Regno Unito, dove i prezzi delle case hanno continuato a correre nel 2022, segnando un rialzo del 9,5%.
Per quest’anno, S&P stima una contrazione del 3,5% e, soprattutto, una “gelata” per il prossimo triennio.
E in Italia? Siamo un caso a parte. I prezzi delle case erano diminuiti sin dal 2007 e fino al 2019 senza alcuna interruzione. Dopodiché, hanno ripreso a salire di un buon 10% fino alla metà dello scorso anno. Non abbiamo dati ufficiali disponibili per gli ultimi mesi, ma secondo Idealista.it il costo per metro quadrato a dicembre cresceva ancora dell’1,3% annuale. Tuttavia, nei dieci anni risultava in calo del 21,5%. In altre parole, sembra che il mercato immobiliare italiano fosse diventato così a sconto da rendere improbabile un tonfo delle quotazioni nei prossimi trimestri. Ciò non toglie che i prezzi delle case possano tornare a scendere anche vistosamente.
Sembra che il rialzo dei tassi delle banche centrali abbia posto fine all’euforia da Covid-19, la quale a sua volta aveva amplificato la speculazione finanziaria e immobiliare del decennio precedente. Tassi azzerati e negativi in termini reali avevano diffuso l’illusione di un costo del denaro quasi nullo e accessibile per tutti in ogni evenienza. L’inflazione ci ha riportati con i piedi per terra, sebbene i tassi reali restino profondamente negativi. Anzi, lo sono ancora di più di un anno fa. Tuttavia, per chi contrae un mutuo a tasso fisso, se la prospettiva è di una stabilizzazione dei prezzi nei prossimi anni, i tassi reali saliranno. Da qui il calo della domanda, che si abbatte sui prezzi delle case. Un bene per chi avesse intenzione di comprare, un male per chi deve vendere o concedere il proprio immobile in garanzia, nonché per chi lo ha già in garanzia come le banche.
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